Quando si parla di detrazioni fiscali legate al mutuo prima casa, molti pensano alla possibilità di scaricare dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi corrisposti all'istituto di credito, fino ad un massimo di 4.000 euro l'anno In realtà, non tutti sanno che le detrazioni legate a questo finanziamento non si limitano ai soli interessi, ma comprendono anche ai cosiddetti "oneri accessori”. Diventa quindi molto importante per chi sottoscrive un mutuo capire quali siano le voci di spesa che possono rientrare nel beneficio fiscale. Per aiutare i mutuatari,  Mutui.it e Facile.it hanno redattto un breve vademecu. Ecco cosa è emerso.

Nel corso degli anni l’amministrazione finanziaria ha fornito diversi chiarimenti di prassi, volti proprio a individuare gli oneri collegati detraibili. Tra questi rientrano senza alcun dubbio le imposte d’atto connesse al mutuo, comprese l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Detraibile anche la parcella pagata al notaio per la stipula del contratto di mutuo prima casa, nonché eventuali spese sostenute dal pubblico ufficiale per conto del cliente stesso (legate per esempio alle pratiche ipotecarie). Tale onorario professionale, che tra gli oneri accessori costituisce probabilmente la voce più pesante in termini di costo, è determinata in percentuale all’importo del finanziamento. Per un mutuo di medio importo (nella fascia 120-150 mila euro) questi costi possono oscillare tra i 1.500 e i 2.500 euro, ovviamente destinati a salire all’aumentare della somma erogata. Come precisato dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, risultano agevolabili anche eventuali commissioni pagate agli istituti per la loro attività di intermediazione, nonché le spese di istruttoria e di perizia tecnica (questi importi variano da banca a banca e possono essere fissi o percentuali, ma in linea di massima possono andare dai 100 ai 300 euro per ciascuna voce).

Esiste poi una serie di costi che, al contrario, o per legge o per orientamenti di prassi, risultano indetraibili. Tra questi rientrano le spese di assicurazione dell’immobile, in quanto prive del carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (si veda sul punto la circolare delle Entrate n. 15/2005). Escluse dallo sgravio Irpef anche le spese notarili riferite alla stipula dell’eventuale preliminare di compravendita dell’immobile e del rogito. Indetraibili per legge, infine, le imposte pagate dall’acquirente dell’abitazione (registro se si tratta di bene già esistente, Iva se si tratta di nuovo), nonché le imposte d’atto connesse al trasferimento degli immobili, vale a dire i tributi ipotecari e catastali.

Conoscere queste agevolazioni è quindi condizione necessaria per poter massimizzare il risparmio fiscale connesso al mutuo. Ma c’è un però: in molti casi il tetto dei 4.000 euro potrebbe impedire il recupero pieno del 19% degli interessi e dei rispettivi oneri (che vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui sono stati sostenuti, tipicamente il primo, e non possono essere “spalmati” nel tempo). Se per esempio un mutuatario nell’anno iniziale di ammortamento sostiene interessi per 3.000 euro e oneri accessori per 3.000, potrà detrarre comunque 760 euro (19% di 4.000).