Forse non tutti sanno che l’introduzione del parametro del metro quadro per il calcolo della superficie delle unità immobiliari a destinazione ordinaria ha origini abbastanza remote. Infatti fu introdotto dal DL 557/93, con l’articolo 9, comma 11, che prevedeva dal 1˚gennaio 1997 che le tariffe per la stima delle unità immobiliari a destinazione ordinaria fossero determinate proprio al metro quadrato per uffici e abitazioni, e al metro cubo per scuole, collegi ed uffici pubblici. Tutti ormai sappiamo che con l’introduzione del metro quadro in visura catastale, il parametro acquista tutta un’altra importanza, anche se non esercita ancora alcuna influenza sul calcolo della rendita catastale.

Ciò che stabilisce i criteri per la determinazione corretta della superficie catastale è sancito dall’allegato C del DPR 138/98. Il calcolo prevede che si tenga conto del 100% dell’area al lordo dei muri (calcolo in cui figurano fino a 50 cm dei muri perimetrali e 25 cm di altri muri in comune con altre unità immobiliari) per i vani principali e accessori diretti (bagni, corridoi, ripostigli, ecc); del 50% dell’area derivante da accessori indiretti (cantine, soffitte, ecc) se comunicanti con i vani principali e solo al 25% dell’area se non comunicanti affatto.

Al calcolo di questa superficie va sommata poi una parte (tra il 30 ed il 15% del totale) della superficie di balconi, terrazzi ecc e un’ulteriore superficie derivante dall’area scoperta a corredo. Le visure catastali sono tenute infine a riportare entrambi i dati: la superficie totale e quella “totale escluse aree scoperte”.

Da tempo ormai il Catasto ha attivato la procedura Docfa, che consente di compilare documenti di aggiornamento del catasto fabbricati tramite procedure automatizzate. Solitamente però le verifiche sulle superfici per tutte le pratiche catastali in ingresso sono sbrigate da un perito di parte e successivamente verificate dall’Agenzia delle Entrate. Da questo mese, con l’introduzione dei metri quadrati in visura catastale, l’Agenzia delle Entrate ha attivato un’ulteriore procedura di correzione, tramite Fisconline o Entratel per tutti coloro che riscontrano una non corrispondenza tra il dato riportato in visura e la metratura reale. Due sono le modalità secondo cui procedere: la prima è prevede l’attivazione di una procedura Docfa a correzione (se il calcolo è stato eseguito in maniera errata dal proprio perito di parte), oppure, qualora l’errore fosse da imputare al Catasto, seguire la procedura web. I parametri per la misurazione della superficie catastale sono descritti efficacemente dal DPR 138/98.

Discorso a parte va fatto per quei quasi 3mila titolari di unità immobiliari per cui l’Agenzia delle Entrate, sprovvista di planimetria catastale, non ha potuto eseguire il calcolo della superficie. È disposizione dell’Agenzia infatti che i proprietari di tali immobili presentino una dichiarazione di aggiornamento catastale, tramite Docfa, per l’inserimento in atti della planimetria catastale negli archivi della banca dati del catasto. Con l’introduzione dei metri quadri senza che però essi abbiano effetto sul parametro della rendita catastale (da cui, in buona sostanza deriva la maggior parte delle tasse sugli immobili), il permanere dei vani genera solo grande confusione. Il vano rappresenta ancora oggi una grandezza male definita, che va a rapportarsi con le regole millimetriche del catasto e che può agire a vantaggio solo del settore della compravendita: è infatti possibile che lo stesso appartamento possa generare due superfici differenti senza perdere “consistenza” - perché il calcolo sulla base dei vani è ancora oggi impreciso a dir poco – l’unica certezza, per il contribuente, rimane l’aggravio fiscale.